孫宏斌解開了融創(chuàng)中國的困局？

2023-06-19 09:29:25 中金在線財經(jīng)號

斑馬消費楊柘

(資料圖片)

在房地產(chǎn)行業(yè)里，孫宏斌歷來是白馬騎士般的存在。它曾出手闊綽地救樂視、救萬達、救泛海，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)里四處撒錢的“接盤俠”。

當融創(chuàng)中國“出事”之后，卻四望無人，只能靠自己縫縫補補，甚至孫老板不惜押上個人信譽，為企業(yè)走出困局背書。

從去年停牌到今年復牌，再到日前公司境外債重組獲大部分債權人認可，這期間，中國房地產(chǎn)市場驟變，售樓部門可羅雀，行業(yè)神話不再。

對于融創(chuàng)中國來說，化解債務僅僅讓公司能緩一口氣，接下來，如何通過市場獲得流動性，又是另一座難以翻越的大山。

公司已體驗到銷售之難——今年前5個月，合約銷售金額、合約銷售面積同時腰斬，數(shù)據(jù)確實不怎么好看。

中國房企集體蒙眼狂奔的時代戛然而止，與眾多同行一樣，融創(chuàng)中國也亟待甩掉債務包袱，輕裝上陣。

解開困局

20多天前，賈躍亭在美國宣布法拉第未來首款量產(chǎn)車FF 91進入交付階段，輾轉9年的傳說終于塵埃落地。他的山西老鄉(xiāng)孫宏斌，日前也解開了困局。

上周，融創(chuàng)中國披露，債權人陳淮軍針對公司的清盤呈請程序被終止，還有各方關切的境外債重組，有了新進展。

據(jù)6月13日公告，公司境外債重組方案已得到87%債權人支持，并已有占債權人小組現(xiàn)有債券總額25%的債權人，簽署認購不少于8億美元的強制可轉換債券。

這份總規(guī)模約91億美元境外債重組方案自去年12月公開，主要通過可轉換債券、強制可轉換債券、轉換為部分融創(chuàng)服務股權、置換新票據(jù)等4種方式實現(xiàn)債務重組，公司以此對債務規(guī)模進行削減。

3月28日，上述債務重組方案獲得債權人認可的比例僅30%，5月4日達到85%，在經(jīng)過必要的法律程序后，即可落地執(zhí)行。

梳理發(fā)現(xiàn)，孫宏斌及其團隊不斷與債權人死磨硬泡，促成關鍵在于不斷妥協(xié)。

從公開信息來看，下調強制債轉股價格、上調可轉債規(guī)模，可能是促動債權人選擇站隊的重要因素。

比如，強制可轉債前期轉股價格，由10港元/股下調至6港元/股；強制可轉換債最低轉股價格，從4.58港元/股降至4港元/股。融創(chuàng)服務股份最低交換價格從17港元/股降至13.5港元/股。

公司上調強制可轉換債券限額（規(guī)模）從17.5億美元，已增至22億美元。

孫宏斌本人放低姿態(tài)，除了大幅自降薪酬外，此前無息借給公司的4.5億美元，也將加入到強制可轉債中，且他的債權劣后于其他新票據(jù)、強制可轉債等償付權利。

截至去年底，孫宏斌持有公司38.75%股權。債轉股后，他所持公司股權比例將降至30%以下，仍為公司第一大股東。

這樣，孫宏斌和公司，終于得到喘息的機會，計劃本月底公司經(jīng)營基本回歸正常，已是板上釘釘。

融創(chuàng)底色

在出險房企中，融創(chuàng)中國應該是化債過程較為透明、效率較高的一家，這不僅來自于孫宏斌的個人影響力，還得益于自身資產(chǎn)質量。

自去年以來，公司先后引入AMC機構和出售股權等方式盤活項目。其中較為吸睛的，就是上海董家渡“地王”項目。

這宗早年馳援泛?？毓蓵r獲得的資產(chǎn)，已得到中信信托、華融等多家機構聯(lián)合注資，注資規(guī)模120億元；還有，東方資產(chǎn)、陜西金資，分別對武漢桃花源項目、咸陽森嶼城的注資。這些項目的開發(fā)，才得以延續(xù)。

另外，股權出讓方面，公司將深圳冰雪文旅城51%股權出售給珠海華發(fā)。

其實在2021年，公司就開始謹慎起來，先后將上海虹橋商務區(qū)寫字樓、昆明融創(chuàng)文旅城二期，以及西雙版納環(huán)球世紀會展70%股權等轉讓套現(xiàn)。

擺上貨架又何止這些。

初步統(tǒng)計，過去兩年多時間里，融創(chuàng)通過處置資產(chǎn)、股權融資以及銷售回款等方式，回籠資金已超過300億元。

在當下市場環(huán)境里，公司殷實的家底成為基本盤，尤其在一二線城市持有的優(yōu)質項目，標普等機構將此視作后續(xù)流動性的保障。

截至去年末，公司權益土地儲備1.3億平方米，權益土地貨值約1.41萬億元。同期，凈資產(chǎn)規(guī)模為864億元。

截至今年前5個月，公司累計交付8.2萬套房屋，銷售規(guī)模451.2億元，位列克而瑞百強榜單第16位。

大起大落

融創(chuàng)中國陷入債務泥潭，這并不是孫宏斌大半生最難熬的時刻。

上世紀90年代，年輕氣盛的孫宏斌的一次誤判，招致牢獄之災，摔了一個大跟頭。

從意氣風發(fā)轉眼就是至暗時刻，換做別人一定會士氣低落，但孫宏斌不一樣，恢復自由后，轉身就與老東家握手言和，并獲得了一筆不小的創(chuàng)業(yè)資金。

作別老東家后，他回到天津，創(chuàng)立順馳，在房地產(chǎn)市場里攻城掠地，一時風生水起。

2003年，順馳房地產(chǎn)已發(fā)展成為一家全國性企業(yè)，當年銷售規(guī)模實現(xiàn)45億元，劍指萬科（銷售額63億元）。

二者距離不遠，但突襲而來的風暴讓孫宏斌的野心馬上跌落。2004年國家對房地產(chǎn)調控越發(fā)趨嚴，在行業(yè)里狼性擴張的順馳，沒能逃不過這場劫難，最終因資金鏈引發(fā)重重危機。

2006年，孫宏斌將所持順馳房地產(chǎn)55%股權轉讓給香港路勁，對價12.8億元，次年轉讓剩余股權。

孫宏斌并未消失，2008年，他再次開始創(chuàng)業(yè)。

2010年，融創(chuàng)中國在聯(lián)交所主板上市，又開始一場狼性突擊。

計劃收購宋衛(wèi)平的綠城中國、大戰(zhàn)金科股份黃紅云、150億解救賈躍亭，緊接著就是對萬達、泛?？毓上嚓P資產(chǎn)的接盤，孫宏斌的一舉一動，都能成為資本市場關注的焦點。

站在聚光燈下，出手闊綽的買買買，外界不乏質疑，他的資金究竟來源于哪里？

其實，融創(chuàng)中國的資金大部分來自于高周轉銷售回款和高杠桿融資，但是，超長條線的業(yè)務布局，一旦哪個環(huán)節(jié)出了紕漏，他的算盤就會馬上失靈。

2021年之后，他的動作已相當謹慎，最終還是在去年5月，因4筆美元債到期應付利息合計約1.05億美元逾期，成為出險房企一員。

事后，孫宏斌總結，主要是追求規(guī)模的慣性，在投資方面過于樂觀，沒有經(jīng)受住考驗。

截至6月16日收盤，公司總市值85億港元，較高峰期超2500億港元市值，蒸發(fā)9成以上。

人們期待的是，大起大落后，孫宏斌是否還會東山再起？