按套內面積計算不影響房屋總價

2025-01-17 15:45:59 經濟日報

□ 公攤是居住建筑組成的一部分，拋開品質單純追求高得房率或低公攤面積并不可取。針對公攤面積及得房率，更重要的是實現透明、合理和優化。

□ 總體來看，按套內建筑面積計價不影響購房者的實際支出，現行規定也不影響交易稅費和物業費、采暖費等的計算。

日前，河北省張家口市發布政策，鼓勵實行現房銷售，逐步推進取消公攤。此前，湖南省衡陽市也明確宣布，自2025年1月1日起，當地商品房將實行按套內建筑面積計價銷售。公攤面積計價真的能取消嗎，此舉將對房地產市場產生怎樣的影響？

據悉，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和公用建筑面積共同構成。具體而言，套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積以及陽臺建筑面積；而公用建筑面積則包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室等整棟建筑服務的公共用房和管理用房，以及套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻墻體水平投影面積的一半。

除了張家口和衡陽，近年來，安徽合肥、廣東肇慶、湖南湘潭等地也相繼發布了相關政策，提及“按套內面積計價銷售”。特別是肇慶市，已經明確自2024年5月1日起，市內商品房將實行按套內面積計價宣傳銷售。

從各地實施效果及業內人士分析來看，無論是按建筑面積計價，還是按套內面積計價，僅是計算方式不同，購房者的實際成本并不會因此發生變化。清華大學房地產研究中心主任吳璟指出，一套總價200萬元的商品房，若建筑面積為100平方米，套內建筑面積為80平方米，既可按建筑面積2萬元/平方米計價，也可按套內建筑面積2.5萬元/平方米計價，雖然計價方式不同，但總價不變。

相關的供暖費和物業費也不會因計價方式的改變而發生變化。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，物業費和供暖費通常按建筑面積收取，因為公攤部分的公共空間需要物業管理，而這些空間恰恰是物業應重點投入的區域。目前，已落地采用套內面積計價的城市，如肇慶，物業費仍按原標準計算，取消公攤更多體現在交易環節的計價方式上。

總體來看，按套內建筑面積計價不影響購房者的實際支出，現行規定也不影響交易稅費和物業費、采暖費等的計算。公攤是居住建筑組成的一部分，拋開品質單純追求高得房率或低公攤面積并不可取。針對公攤面積及得房率，更重要的是實現透明、合理和優化。

吳璟表示，公攤面積有必要且正在變得更加透明，要讓消費者清楚了解公攤的具體用途，進一步保障購房者的知情權。開發企業也在不斷優化戶型設計，將公攤面積配置到居住者獲得感更強的門廳、電梯間等部分，實現良性的得房率優化。

58安居客研究院院長張波表示，公攤本身不會消失，而是要讓購房者實實在在知道自己實際專屬空間的大小。同時，不建議一味追求得房率，或使房企過分壓縮公攤來減少成本，進而導致實際居住體驗下滑。

一些城市正通過調整容積率計算規則的方式讓利于民。青島、杭州等城市出臺新規，規定小區內部分公共設施和公共空間不再計入容積率或打折計入，套內陽臺部分也享受打折優惠，這些空間相當于“贈送”給購房者，不再計入公共建筑面積甚至套內建筑面積。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，好房子建設有四大要素，即安全、舒適、綠色、智慧。“房屋銷售環節取消公攤”即是舒適標準的重要體現。“過去，由于公攤面積計入方式不透明和合同條款含糊，購房者總感覺得房率較低，權益受損。對購房者而言，所購即所得、戶型不縮水、交易公開透明，是購房滿意度的關鍵所在。”嚴躍進說。

專家表示，為推動房地產市場止跌回穩，還需充分釋放剛性和改善性住房需求。公眾對取消公攤的討論是希望公攤部分更加透明、優化。下一步，應通過多部門政策合力，鼓勵開發商既重視房屋面積的改善提升，也重視小區公共空間的豐富供給，從而顯著提升居住質量，有力提振住房消費。

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